El mes de septiembre arranca con una postal que ya se volvió costumbre en la ciudad: carteles de “se alquila” que se multiplican en las ventanas. También con conversaciones en las que la pregunta es siempre la misma (“¿Y a vos cuánto te aumentó?”) y grupos de WhatsApp donde compartir un link de Zonaprop puede convertirse en la salvación o en la broma cruel del día. Lo cierto es que los precios de los alquileres vuelven a cambiar este mes, en un escenario donde el contrato firmado y la letra chica definen la magnitud del golpe.
Para quienes todavía están bajo contratos firmados en la era del ICL, septiembre trae un aumento del 50,36 por ciento. Puede sonar escandaloso, pero en perspectiva es la suba más baja en casi cuatro años. Un dos ambientes que en agosto costaba 400 mil pesos saltará a 601.440, y otro que estaba en 600 mil pasará a 902.161. Las cifras impactan, pero para quienes atravesaron 2024 con actualizaciones que duplicaban o triplicaban sus ingresos, este porcentaje se siente casi como un alivio. El problema, claro, es que el salario promedio todavía corre de atrás: la inflación anualizada se fue desacelerando, pero los bolsillos siguen con heridas abiertas.
Qué pasó con el ICL y el ARCA: qué cambios trajo
A diferencia de otros septiembres recientes, ahora ya no hay una única regla que ordene el tablero: la vieja Ley de Alquileres quedó atrás, ARCA reemplazó a la AFIP y la relación entre propietarios e inquilinos volvió a basarse, más que nunca, en la capacidad de negociar.
Recordemos que en 2020, con la sanción de la Ley de Alquileres, se instaló un sistema que pretendía darle previsibilidad a los inquilinos: contratos de tres años, ajustes anuales bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL), y obligaciones de registración en AFIP. La intención era proteger a los más vulnerables, pero en la práctica terminó asfixiando el mercado. La oferta de departamentos cayó en picada, los propietarios retiraron sus unidades, y los aumentos acumulados, que llegaron a superar el 200 por ciento anual en 2023, empujaron a miles de familias a vivir con la angustia de mudanzas permanentes.
Ese contexto llevó al gobierno de entonces a derogar la ley a fines de 2023 a través del DNU 70. Desde entonces, se abrió una etapa de libertad contractual: plazos más cortos, ajustes pactados entre las partes y mayor margen de maniobra para ambas partes.
El cambio institucional también deja su huella. Con la creación de ARCA, que reemplazó a la AFIP en varias funciones, se alivianaron las exigencias burocráticas: ya no es necesario registrar cada contrato para que sea válido, y la registración solo se requiere si se quieren obtener beneficios impositivos. Entre ellos, la posibilidad de deducir un 10 por ciento en Ganancias para inquilinos y propietarios, además de facilidades para monotributistas con hasta dos propiedades.
Esta simplificación busca descomprimir un mercado que se había vuelto opaco y en el que muchos contratos quedaban en la informalidad. Ahora, con menos trabas, la expectativa es que se amplíe la oferta y que los precios, aunque altos, empiecen a mostrar una tendencia más previsible.
Contratos nuevos: ajustes más cortos, negociaciones más largas
Los contratos firmados después de la derogación de la ley muestran otra lógica. La mayoría pacta ajustes trimestrales, siguiendo la inflación del INDEC, lo que en septiembre se traduce en una suba del 5,5 por ciento. Otros optan por revisiones semestrales, que rondan entre el 14 y el 19 por ciento, según se tomen los índices de precios al consumidor o el viejo ICL como referencia. También hay acuerdos anuales por inflación, que ajustan un 36,5 por ciento.
La diferencia no es solo numérica, también cultural: los inquilinos volvieron a sentarse con los dueños a negociar condiciones, algo que durante años había quedado relegado. Ese ida y vuelta abrió nuevas tensiones pero también un respiro, porque los aumentos más escalonados permiten planificar mes a mes, sin la espada de Damocles de un 100 o 150 por ciento de golpe.
La realidad, claro, se mide en la calle. Una docente que alquila en Caballito cuenta que, aunque este mes su contrato sube “solo” un cinco por ciento, ya está pensando en mudarse a un barrio más barato porque el sueldo no acompaña. Un joven que comparte departamento en Núñez admite que la suba del 50 por ciento “duele”, pero que al menos este año no fue tan devastadora como el anterior.
En esas historias se condensa el pulso de septiembre: los alquileres siguen siendo el termómetro de la economía argentina, un espejo donde se refleja la inflación, los cambios políticos y la eterna tensión entre propietarios e inquilinos.
De Puerto Madero a Lugano: un mapa de contrastes
Los precios, como siempre, dependen del barrio. Mientras en Puerto Madero un dos ambientes ya roza el millón de pesos y Palermo o Núñez superan los 650 mil, en Lugano todavía se encuentran opciones alrededor de los 340 mil. Entre esos extremos, el promedio de la ciudad se mueve en torno a los 600 mil mensuales. Esa cifra es la vara que mide la posibilidad, o la imposibilidad, de vivir solo.
En los últimos cinco años, la brecha entre el norte y el sur de la ciudad se amplió: barrios como Caballito o Villa Urquiza se convirtieron en territorios disputados por jóvenes profesionales que buscan cercanía y conectividad, mientras que en zonas como Constitución, Soldati o Riachuelo los valores más bajos todavía atraen a familias que resisten en espacios más chicos o compartidos. La vivienda se volvió, en definitiva, no solo un derecho sino un lujo relativo, marcado por el código postal.
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