El regreso de los créditos hipotecarios: de las tasas y los plazos, a los consejos y las advertencias de los economistas

Para los milenials el sueño de la casa propia es prácticamente una utopía. Lejos quedaron los tiempos en los que la capacidad de ahorro venía de la mano de la oportunidad del techo propio. Con el paso de los años, el acceso a la vivienda para la clase media se desmoronó. Y en la memoria colectiva quedan presentes los fantasmas de los créditos UVA, que, para muchos, por el desbarajuste inflacionario, se convirtieron en una verdadera trampa. Hoy, el tema vuelve a ser noticia a raíz de las líneas crediticias que lanzaron varias entidades desde la última semana.

“Si tu salario pierde contra la inflación, el problema es que la cuota va a ser creciente y vas a tener que dedicar cada vez más plata de tu ingreso a pagarla. Y si perdés el trabajo, el riesgo es que pierdas la casa porque el stock de deuda se te incrementa de manera significativa a la par de la inflación. Podés vender el bien y recuperar una parte del crédito -eso es verdad-, pero uno saca un crédito para comprar una casa, no para hacer un negocio financiero”, le dice el economista Hernán Letcher a GENTE sobre el eje que más preocupación genera.

Y suma, el director del Centro de Economía Política Argentina y Magister en Economía Política (FLACSO), en alusión a la proyección dentro de un país un tanto impredecible: “Si perdés el trabajo surge un problema serio que además depende del valor de la unidad. Por otro lado, en Argentina, para un crédito de corto plazo podríamos discutirlo, pero con un crédito hipotecario a 20 ó 30 años, el riesgo de de que tu salario pierda contra la inflación o que justamente pierdas el puesto de trabajo, son francamentes elevados”.

Lanzamientos y valores de referencia de los nuevos créditos

El más nuevo fue comunicado este lunes por Jorge Macri, jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, para la adquisición, refacción, mejora y ampliación de viviendas. En este caso, son por 250 millones de pesos a plazos de hasta 20 años en Unidad de Valor Adquisitivo (UVAs), más una tasa de interés desde 3,5% Tasa Nominal Anual (TNA).

En términos prácticos, considerando que uno de los focos está puesto en reconvertir al Microcentro en un barrio residencial, cada 10 millones de pesos que se soliciten a 20 años para adquirir una vivienda en el Microcentro de CABA, la cuota mensual inicial es de 58.149 pesos.

Por otro lado, la propuesta del Banco Hipotecario indica que para cada $100 millones a 40 años se exigirá un ingreso mensual de $3.128.000 y que aquellos que no son clientes pagarán una cuota mensual de $782.000. En el caso de una pareja, se requerirán al menos cuatro salarios promedio, es decir, ingresos de $3,2 millones.

Para Leo Anzalone, “la aparición de los créditos hipotecarios UVA es una gran noticia para la economía. Tiene que ver con la importante caída de la inflación hasta acá y que el mercado prevé que seguirá bajando”, entiende.

“Eso permite que los bancos hayan vuelto a trabajar de bancos, en este caso dando créditos hipotecarios. En principio, los que salieron hasta ahora todavía me parecen un poco caros: tienen una tasa que va del 5% al 8%”, explica a Revista GENTE.

El director del Centro de Estudios Políticos y Económicos (CEPEC) insiste en que resultan caros teniendo en cuenta que la tendencia de la inflación va rumbo a un 5% mensual. "Calculo que, en el mejor de los casos,  la tasa va a terminar en alrededor de un 10%”.

La relación entre el salario, el crédito hipotecario y el valor del alquiler

Son contados con los dedos de la mano los gremios que cerraron paritarias que empardan o le ganen a la inflación. De tal forma, la gran masa de asalariados siempre viene corriendo detrás del índice. Consultado por GENTE, el economista Aldo Abram se sumerge en otro de los temas de debate incluyendo a los alquileres en la ecuación: "A partir de los valores de estos últimos, sacar un crédito hipotecario vale la pena", teniendo en cuenta los valores de los alquileres", entiende.

“Si uno hace el cálculo de quienes sacaron créditos hipotecarios UVA hace unos años y cómo evolucionaron sus cuotas con respecto al pago de los inquilinos, o sea cuánto aumentó el alquiler, claramente ganaron los que se animaron a créditos UVA. A eso hay que sumarle que cuando vos tenés un crédito UVA, estás comprando una propiedad, mientras que el inquilino en ningún momento guardaba derecho sobre la propiedad que estaba pagando mes a mes”, comenta.

Sin embargo, el director ejecutivo de Libertad y Progreso es consciente respecto al inconveniente que conlleva la falta de recuperación de los sueldos: “Es cierto que, en la mayoría de los casos, como se cayó el salario respecto a la inflación, debe haberse vuelto cada vez más oneroso el hecho de pagar los créditos”.

“El gran punto a considerar quien vaya y tome un crédito UVA es la estabilidad de sus ingresos. Si vos no tenés ingresos más o menos estables, no deberías tomarlo. Pero si vos contás con un trabajo cuyos ingresos han sido más o menos estables con el paso del tiempo -más allá de los empobrecimientos y mejoras salariales usuales en nuestro país-, es que es una buena opción, más si a Argentina le va bien, porque los créditos UVA mejoran por la inflación y se supone que hacia adelante nosotros deberíamos tener una mejora salarial por encima de la inflación”, explica.

Requisitos para créditos hipotecarios del Banco Ciudad

• Préstamo en UVA con una tasa de 8,65% final.

• Se incluirá un beneficio del 50% de la cuota en el primer año para clientes de la entidad (es decir, que la tasa será 4,4% final por los 12 meses iniciales).

• Se pueden usar para comprar, refaccionar, mejorar o ampliar una primera o segunda vivienda permanente o no permanente en AMBA, Córdoba, Mendoza, Tucumán o Salta: podrán acceder quienes cobren su sueldo en la entidad o migren la acreditación de sus haberes allí.

• El monto máximo que podrán pedir será de $250 millones (hasta un 75% del valor de venta de la unidad a adquirir).

• La línea general tiene una tasa de interés del 5,5% + UVAs.

• Los plazos son por 10, 15 y hasta 20 años.

• La cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar.

• Disponible desde el 29 de abril a través de la web del Banco Ciudad y en todas las sucursales.

Requisitos para créditos hipotecarios del Banco Hipotecario

• Disponible desde el 1º de mayo para comprar una primera o segunda casa.

• Tiene una tasa de 8,5%. Las primeras 12 cuotas para los clientes que tengan su acreditación de haberes en esa entidad tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año (con el costo financiero total: tasa de 8,65% final; 4,4% final el primer año para cuentas sueldo).

• El crédito será de hasta 250 millones de pesos (en un único desembolso) para financiar hasta el 80% de la vivienda. Quien lo solicite, deberá contar con el 20% restante.

• El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años) y el capital es ajustable por UVA.

• La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.